هزینه‌های مشترک ساختمان؛ از نحوه تقسیم تا ضمانت اجرا
هزینه‌های مشترک ساختمان؛ از نحوه تقسیم تا ضمانت اجرا
هزینه های یک ساختمان به دو دسته اصلی تقسیم می شود: هزینه های اختصاصی و هزینه های مشترک . هزینه های اختصاصی، مانند هزینه آب، برق یا گاز داخل یک واحد، کاملاً برعهده مالک یا مستأجر همان واحد است. اما موضوع اصلی این بحث، هزینه‌های مشترک است که آن وظیفه تمام ساکنین می‌باشد.
هزینه های مشترک شامل چه مواردی است؟
بر اساس آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، هزینه های مشترک به سه دسته اصلی تقسیم می شوند:
- هزینه های نگهداری و بهره برداری:
- انرژی مشاع: شامل هزینه برق راهروها، پارکینگ، حیاط و هزینه سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی مرکزی.
- نگهداری محصولات: شامل تعمیرات دوره‌های آسانسور، پمپ آب، سیستم‌های حرارتی و برودتی و خدمات مشترک آب و برق.
- حفظ و نگهداری بنا: شامل هزینه‌هایی مانند ایزوگام پشت‌بام، تعمیر دیوارها و راه‌پله‌ها، و زیباسازی قسمت‌های مشترک.
- هزینه های اداری و پرسنل:
- این هزینه ها شامل حقوق و دستمزد سرایدار، نگهبان، باغبان و سایر خدمات ساختمانی است.
- همچنین حق‌الزحمه مدیر یا هیئت‌مدیره که برای جمع‌آوری و قدردانی از زحمات آن‌ها در نظر گرفته میشود، در این دسته قرار می‌گیرد.
- بیمه ساختمان:
- طبق قانون، مدیر موظف است کل ساختمان را در برابر آتش‌سوزی بیمه کند و هزینه آن جزو مخارج مشترک میشود.
روشهای تعیین هر واحد از هزینه های مشترک
برای تقسیم هزینه‌های مشترک میان واحدها، دو روش اصلی وجود دارد که عمومی می‌تواند یکی از آن‌ها را انتخاب کند:
- روش توافقی (توافق ساکنین) : مالکین می‌توانند در مجمع عمومی با مشورت و همفکری توافقی انجام دهند و انتخاب‌ها را برای تقسیم‌بندی تعیین کنند. این توافق، در صورتی که به اکثریت مالکین (صاحبان بیش از نصف مساحت کل واحدهای اختصاصی) برسد، برای همه لازم الاجرا خواهد بود.
- روش قانونی (بر متراژ): اگر امکان وجود ندارد، قانون شیوه تقسیم را مشخص کرده است. بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، هر واحد از هزینه‌های مشترک، با هزینه آن واحد به کل مساحت بخش‌های اختصاصی ساختمان است. اما این قانون استثنایی نیز دارد.
انواع تقسیم بندی ها
بر اساس روش قانونی، هزینه‌های مشترک به دو شکل تقسیم می‌شوند:
الف) هزینه‌های نسبی (متناسب با متراژ) این هزینه‌ها مستقیماً به زیربنای هر واحد مرتبط هستند. برای محاسبه هر واحد، کل بر مجموع متراژ تمام واحدها تقسیم شده و به صورت متراژ هر واحد ضرب می شود. مهم‌ترین هزینه‌های نسبی عبارت‌اند از:
- بیمه آتش سوزی ساختمان: حق هر واحد از بیمه ، بر اساس متراژ آن محاسبه می شود. مدیر موظف است که این بیمه را تهیه کند و در صورت وقوع کوتاهی و اتفاقی، شخصاً مسئول جبران خسارات وارد شود، مگر اینکه ثابت کند کوتاهی به دلیل یک حادثه غیرقابل پیشبینی و غیرقابل جلوگیری (قوه قاهره) بوده است.
- اندوخته قانونی: برای تامین منابع مالی لازم جهت تعمیرات اساسی و ساخت و ساز در بلندمدت، مبلغی به عنوان واحد درآمد میشود. هر واحد از این اندوخته نیز با مساحت آن تعیین میشود.
- هزینه‌های کلی: هزینه‌هایی مانند تعمیرات اساسی (مانند آسفالت پشت‌بام) یا هزینه‌های سیستم گرمایش مرکزی معمولاً به نسبت متراژ تقسیم می‌شوند.
ب) هزینه‌های ثابت برخی از موارد باید به صورت مساوی بین تمام واحدها تقسیم شوند. هزینه‌هایی مانند حقوق سرایدار، نگهبان، نگهداری از فضای سبز و دستمزد متصدی آسانسور از این دسته‌اند.
پرداخت هزینه های مشترک، یک الزام قانونی
یکی از مهم‌ترین اصول قانون تملک‌ها این است که پرداخت هزینه‌های مشترک برای همه مالکین و ساکنین الزامی است.
- عدم استفاده، مجوز برای عدم پرداخت نیست: اگر یکی از ساکنین از برخی امکانات مشترک (مانند آسانسور برای طبقه اول یا استخر) استفاده نمی شود، همچنان موظف به پرداخت هزینه های نگهداری آن است.
- واحد خالی نیز باید شارژ بپردازد: خالی بودن آپارتمان، مالک را از پرداخت هزینه‌های مشترک معاف نمی‌کند.
- استثناء: طبق قانون، اگر حیاط، بالکن یا تراس به گونه‌ای باشد که تنها یک یا چند واحد به آن دسترسی داشته باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن، تنها بر عهده همان استفاده‌کنندگان خواهد بود.
اعتراض به سهم شارژ و نحوه وصول آن
- حق اعتراض: هر یک از مالکین که به میزان هزینه تعیین شده برای واحد خود معترض باشد، ابتدا باید به مدیر مراجعه کند. در صورت عدم توافق مدیر یا قانع نشدن مالک، او می‌تواند برای رسیدگی به مراجع قضایی صلاحیت دار مراجعه کند.
- ضمانت اجرای عدم پرداخت: اگر مالکی از پرداخت سهم خود امتناع ورزد، مدیر ساختمان می‌تواند موارد قانونی لازم را انجام دهد. در مواردی که واحد دارای مستأجر است، قوانین زیر حاکم است:
- اگر پرداخت شارژ به مالک باشد: در صورت عدم پرداخت از سوی مالک، مستأجر می‌تواند هزینه‌ها را از محل اجاره‌بها دریافت کند. در این حالت، مالک نمی‌تواند به مستأجر بابت عدم پرداخت کامل اجاره‌بها اعتراض کند.
- اگر پرداخت شارژ به مستأجر باشد: در صورت عدم پرداخت از سوی مستأجر، مدیر می‌تواند علاوه بر مراجعه به مستأجر، برای وصول مطالبه به مالک اصلی نیز مراجعه کند.
معرفی کتاب مدیریت حرفه ای ساختمان
وجود ناکارآمدی در ساختمانها، موجب تحمیل هزینه های هنگفت اضافی به ساکنین و ساختمان میشود. این کتاب، پلی است که مدیریت ساختمان را از دوران سنتی به مدیریت مدرن گذر میدهد؛ از اینرو، مدیران ساختمانها را با دیدگاه‌هایی کاملاً کارشناسانه و نوین آشنا می سازد.
آیا به دنبال راهنمایی جامع و کاربردی برای مدیریت برج یا مجتمع مسکونی خود هستید؟ کتاب “مدیریت حرفه ای ساختمان”، تمامی نیازهای شما را برآورده می‌کند و شما را در مسیر مدیریت مؤثر و کارآمد یاری میدهد.
ویژگی‌های برجسته کتاب:
راهنمای جامع و کاربردی:
این کتاب تمامی وظایف مدیر اجرایی را به صورت جامع و دقیق توضیح میدهد، از نظافت و بهداشت گرفته تا مدیریت مالی و خدمات رفاهی.
هر بخش با جزئیات کامل و مثال‌های عملی توضیح داده شده است تا شما بتوانید به راحتی آن‌ها را در عمل پیاده‌سازی کنید.
تدابیر و راهکارهای عملی:
کتاب شامل تدابیر و راهکارهای عملی برای انجام بهتر مسئولیت‌ها است، از جمله برنامه‌ریزی و سازماندهی، مدیریت زمان، نظارت و ارزیابی، و استفاده از فناوری‌های نوین.
این راهکارها به شما کمک می‌کنند تا با چالش‌ها و مشکلات مختلفی که ممکن است در مسیر مدیریت با آن‌ها مواجه شوید، به طور مؤثر برخورد کنید.
حل مشکلات و معضلات:
کتاب به بررسی مشکلات و معضلات مدیر اجرایی و ارائه راهکارهای حل آن‌ها می‌پردازد، از جمله مشکلات مالی، ارتباطی، نگهداری و تعمیرات، امنیتی، حقوقی و محیطی.
با مطالعه این بخش‌ها، شما می‌توانید به سرعت و به طور مؤثر مشکلات را شناسایی و حل کنید.
نکات کلیدی و توصیه‌های حرفه‌ای:
کتاب شامل نکات کلیدی و توصیه‌های حرفه‌ای از مدیران اجرایی با تجربه است که به شما کمک می‌کنند تا بهترین تصمیمات را در مدیریت مجتمع مسکونی خود بگیرید.
این نکات و توصیه‌ها بر اساس تجربیات واقعی و موفقیت‌های عملی ارائه شده‌اند.
قابل دسترسی و استفاده آسان:
کتاب به صورت نسخه چاپی و نسخه الکترونیکی ارائه میشود و شما می‌توانید آن را به راحتی بر روی دستگاه‌های مختلف مانند کامپیوتر، تبلت و گوشی هوشمند مطالعه کنید.
طراحی کاربرپسند و ساختار منظم کتاب، مطالعه و استفاده از آن را بسیار آسان و لذت‌بخش می‌کند.
چرا باید این کتاب را انتخاب کنید؟
منبع معتبر و جامع: این کتاب یک منبع معتبر و جامع برای تمامی مدیران اجرایی برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی است که به دنبال بهبود کارایی و کیفیت خدمات خود هستند.
راهنمای عملی و کاربردی: با مطالعه این کتاب، شما به راهنمایی‌های عملی و کاربردی دسترسی خواهید داشت که به شما کمک می‌کنند تا به بهترین شکل ممکن وظایف خود را انجام دهید.
حل مشکلات و چالش‌ها: این کتاب به شما کمک می‌کند تا با مشکلات و چالش‌های مختلفی که ممکن است در مسیر مدیریت با آن‌ها مواجه شوید، به طور مؤثر برخورد کنید و راهکارهای مناسبی برای حل آن‌ها پیدا کنید.
با انتخاب کتاب “مدیریت حرفه ای ساختمان”، شما به یک منبع ارزشمند و کاربردی دسترسی خواهید داشت که به شما کمک می‌کند تا به بهترین شکل ممکن وظایف خود را انجام دهید و محیطی امن، تمیز و رفاهی عالی را برای ساکنان فراهم کنید. همین حالا این کتاب را تهیه کنید و تجربه‌ای متفاوت از مدیریت مجتمع مسکونی را تجربه کنید
