مهمترین قوانین مدیریت آپارتمان ها
مهمترین قوانین مدیریت آپارتمان ها
قانون مدیریت آپارتمان ها مفاد و بخشهای متعددی دارد که آگاهی و عمل به هر کدام از می تواند اداره یک آپارتمان را امکان پذیر نموده و فضایی توأم با آرامش را برای ساکنان آن فراهم آورد. در قانون مدیریت آپارتمان ها موضوعی همچون وظایف مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، وظایف مجمع عمومی مالکان، قوانین و ضوابط آپارتمان نشینی، آیین نامه انضباطی مربوط به رفتار ساکنان و بسیاری مسائل دیگر وجود دارد که آگاهی و تسلط بر آنها برای مدیر لازم و ضروری است. هر چند که اگر ساکنان آپارتمان نیز به این قوانین آشنا باشند خالی از فایده نیست. به هر حال زمانی که ساکنان یک آپارتمان، از قوانین آپارتمانی که در آن زندگی می کنند آگاهی داشته باشند، نسبت به رعایت آنها بهتر عمل کرده یا حداقل نسبت به آنها واکنش منفی نشان نمی دهند. در زیر به برخی از مهمترین مفاد و موضوعات قانون مدیریت آپارتمان ها می پردازیم.
بررسی مفاد قانون تملک آپارتمان در قانون مدیریت آپارتمان ها
قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، از مهمترین قوانینی هستند که ملاک عمل بسیاری از مدیران آپارتمان های مسکونی و تجاری و اداری قرار گرفته است. مفاد این قانون در سال 1343 به تصویب رسید و در سال های بعد اصلاحاتی بر روی آن اعمال شد. اکنون قانون اصلاح شده به عنوان قانونی اجرایی در آپارتمان ها و برج های کشور ملاک عمل مراجع قانونی به شمار می رود. قانون مدیریت آپارتمان ها امروزه از مفاد قانون تملک آپارتمان ها نشأت گرفته و با آن همراستا است. به بخشی از مفاد قانون تملک توجه بفرمایید تا درک بهتری از قانون مدیریت آپارتمان ها به دست آورید:
- مدیر یا مدیران ساختمان وظیفه حفظ و اداره آن را بر عهده دارند. همچنین اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکان نیز از وظایف عمده مدیران یک آپارتمان به حساب می آید. تعداد این مدیران باید فرد باشد تا تصمیمات آنها در هنگام کسب اکثریت آرا، دچار بلاتکلیفی نشود.
- تصمیمات هیئت مدیره آپارتمان با حداکثر آرا اعتبار دارد. توجه به این نکته باید مد نظر قرار بگیرد که رئیس هیئت مدیره آپارتمان نمی تواند بدون کسب حداکثر آرا، به اعتبار سمت خود به عنوان رئیس ، یک تصمیم را اجرایی نماید. قانون مدیریت آپارتمان ها، اختیارات مدیران را مشخص کرده و اجازه نمی دهد که آنها طبق خواست خود قوانین را تعریف کنند.
- مدیر یا مدیران آپارتمان، امین شرکا یا مالکان بوده و نمی توانند شخص دیگری را به جای خود انتخاب نمایند. واگذاری مسئولیت مدیر به شخصی غیر از او، شرط امانت داری مدیریت را
- مخدوش می کند. قانون مدیریت آپارتمان ها برای شرط امانت داری مدیر، ارزش خاصی قائل است.
- مجمع عمومی اختیار دارد که از میان افراد حقیقی یا حقوقی که در خارج از ساختمان زندگی می کنند شخصی را برای مدیریت آپارتمان انتخاب نماید. توجه به این نکته مفید خواهد بود که در قانون مدیریت آپارتمان ها، انتخاب مدیر ساختمان محدود به ساکنان آن نشده است.
وظایف مدیریت ساختمان در قانون مدیریت آپارتمان ها
- مدیر یک ساختمان پیش از هر وظیفه دیگری، مسئول نگه داری و اداره آپارتمان است و موظف است تصمیمات مجمع عمومی را اجرا نماید.
- مدیر باید تمام بنای آپارتمان را به صورت یکپارچه در برابر آتش سوزی بیمه کند. قانون مدیریت آپارتمان ها به صراحت بیان داشته است که، در صورت احمال کاری از این مسئله، تمام مسئولیت آن بر عهده مدیر یا مدیران آپارتمان بوده و آنها موظف هستند شخصا خسارات ناشی از آتش سوزی را جبران کنند.
- تعیین سهم هر از مالکان از هزینه های مشترک نیز بر عهده مدیر آپارتمان است. قانون مدیریت آپارتمان ها به مدیر ساختمان اختیار داده تا بر اساس متراژ هر کدام از بخش های خصوصی ، میزان این هزینه را تعیین کرده و به اطلاع مالکان آنها برساند.
- رسیدگی به شکایات ساکنان آپارتمان یکی از وظایف عمومی مدیر آن است. البته لازم به تذکر است که طبق قانون مدیریت آپارتمان ها، تنها به شکایاتی رسیدگی می شود که به صورت کتبی انجام شده باشد.
وظایف مجمع عمومی در قانون مدیریت آپارتمان ها
اعضای مجمع عمومی از میان مالکان و ساکنان حاضر در آپارتمان تعیین می شود. جالب توجه است که بدانید بر خلاف روش انتخاب مدیریت آپارتمان، نمی توان اعضای این مجمع را از میان افراد خارج از ساختمان انتخاب نمود.
- انتخاب رئیس مجمع، از مهمترین وظایف آن است و تصمیمات مجمع بدون انتخاب ریاست آن، اعتبار ندارند.
- تایین مدیر یا مدیرانی برای اداره آپارتمان از دیگر وظایف مجمع به حساب می آید. قانون مدیریت آپارتمان ها به این موضوع اهمیت خاصی داده است. به این خاطر که اگر ساختمان دارای مدیریت اجرایی نباشد ، موجودیت مجمع خالی از فایده است.
- تصمیمات اساسی ساختمان توسط مجمع عمومی گرفته می شود. این تصمیمات ملاک عمل مدیر آپارتمان هستند. در قانون مدیریت آپارتمان ها اشاره شده است اساسا یکی از دلایل انتخاب مدیریت آپارتمان، این است که شخص یا اشخاصی برای اجرای تصمیمات مجمع وجود داشته باشد.
- مجمع موظف است تا گزارش مربوط به هزینه ها و درآمدهای سالانه را تصویب کند. این گزارش به مدیر آپارتمان ابلاغ می گردد تا بر اساس آن عمل نماید.
- مجمع عمومی می تواند به مدیران ساختمان تفویض اختیار کند تا آنها قادر باشند نسبت به بستن قرارداده های لازم شخصا تصمیم بگیرند. در قانون مدیریت آپارتمان ها همیشه اصل بر ساده سازی قوانین است تا کار مدیریت ساختمان به ساده ترین شکل ممکن انجام شود.
آیین نامه انضباطی مربوط به ساکنان در قانون مدیریت آپارتمان ها
در هر ساختمانی بسته به شرایط خاص آن، یک آیینه نامه انضباطی تعریف می شود تا بتوان محیطی آرام و عادلانه در آن برقرار نمود. این آیین نامه در قانون مدیریت آپارتمان ها به اندازه سایر قوانین اهمیت داشته و باید مفاد آن به درستی به اجرا گذاشته شوند. به برخی از مفاد این آیین نامه توجه کنید:
- تمام ساکنان آپارتمان تابع قوانین جاری کشور از جمله قانون تملک آپارتمان ها هستند.
- تمام مالکان موظف به رعایت مصوبات هیئت مدیره ساختمان بوده و باید دستورالعمل های ابلاغی آنها را اجرا کنند.
- با ساکنانی که برخلاف بندهای آیینه نامه انضباطی ساختمان رفتار کرده طبق قوانین اجرایی کشور برخورد خواهد شد.
هر آن چیزی که در مورد مدیریت مجتمع، برج یا ساختمان‌تان نیاز دارید در این کتاب هست لطفا خواندن و اجرای موارد این کتاب ارزشمند را از دست ندهید!
