راهی برای پرداخت به موقع شارژ آپارتمان
راهی برای پرداخت به موقع شارژ آپارتمان
در تابلوی اعلانات مجتمعهای مسکونی معمولا ابتدای هر ماه ولوله‌ای به پا می‌شود. مدیر مجتمع هفته اول ماه که می‌گذرد و برای او محرز می‌شود که تعدادی از ساکنان خیال پرداخت شارژ ماهانه مجتمع را ندارند، تصمیم می‌‌گیرد اسامی بدهکاران به همراه شماره واحدمسکونی آنها را لیست کرده و در تابلوی اعلانات در سالن ورودی یا لابی نصب کند تا بلکه بدهی اهالی مجتمع، به صندوق مجتمع پرداخت شود.
چالش پرداخت شارژ ماهانه ساختمان تقریبا در همه مجتمعهای مسکونی -ساختمان‌های ۴ واحدی و بالاتر- وجود دارد با این تفاوت که در مجتمعهای زیر ۱۰ واحد، بدهی ساکنان خفیف و در مجتمعهای بالای ۳۰ واحد، شدت اختلافات داخلی ساکنان برسر نحوه محاسبه شارژ و میزان تاخیر در پرداخت آن فوق‌العاده زیاد است.
به همین دلیل است که انتخاب مدیرساختمان در مجتمع‌ها کاری بس دشوار محسوب می‌شود تا جایی که به دلیل پرهیز اعضا از مدیر شدن، گاهی اوقات حضار مجبور به قرعه‌کشی می‌شوند تا برنده بدشانس برای دوره‌ای ۶ ماهه یا حداکثر یکساله، مسوولیت سنگین مدیریت ساختمان را برعهده بگیرد. وصول شارژ ماهانه سخت‌ترین مسوولیت یک مدیر ساختمان و هزینه‌کرد آن ساده‌ترین و جذاب‌ترین بخش از این مسوولیت به حساب می‌آید! گاهی اوقات آنچه باعث مقاومت ساکنان در پرداخت شارژ می‌شود، رفتار سلیقه‌ای و از نگاه ساکنان غیرمنطقی مدیر در هزینه موجودی صندوق ساختمان است. اما گذشته از این موضوع، دعوای شارژی در آپارتمان‌ها ریشه در دو موضوع دارد. موضوع اول مبلغ شارژ و موضوع دوم تنبلی ساکنان در پرداخت به موقع آن است. تجربه نشان داده مدیر ساختمان معمولا از روی هزینه‌های چند ماه متوالی مجتمع، به عددی می‌رسد که تصور می‌کند آن عدد باید ملاک محاسبه شارژ ماهانه باشد. در این میان، نحوه هزینه‌کرد اصلا مورد توجه قرار نمی‌گیرد. باز هم تجربه نشان داده به محض تعویض مدیر ساختمان، میزان شارژ نیز یک ماه بعد تغییر می‌کند. خواه سال به پایان رسیده باشد یا سال در نیمه قرار داشته باشد! ما در این گزارش برای پایان دادن به دعوای شارژی در مجتمعهای شما، بعد از کلی تحقیق و بررسی درباره هزینه‌هایی که این روزها به بخش مشاع -مشترک- ساختمان‌های مسکونی تحمیل می‌شود، فرمول جدید و منطبق با واقعیتی را برای محاسبه شارژ ماهانه ساختمان تدارک دیده‌ایم و معتقدیم این فرمول می‌تواند در همه مجتمع‌ها مورد استفاده قرار بگیرد. اما قبل از اینکه از این فرمول رونمایی کنیم، شیوههای رایج در مجتمع‌ها را با هم مرور می‌کنیم.
با مطالعه کتاب مدیریت حرفه ای ساختمان، به راحتی ساختمان خود را مدیریت کنید.
شیوه های رایج محاسبه شارژ در مجتمع ها:
قدیمی‌ترین شکل محاسبه شارژ ماهانه ساختمان، تعیین یک عدد مطلق برای همه واحدها است. در این روش، مدیرساختمان کاری به متراژ واحد و تعداد اعضای خانوار ندارد و برای همه ساکنان، یک مبلغ را تعیین می‌کند. ایراد این شیوه این است که ساکنان کم‌تعداد یا کسانی که در هفته یکی دو روز در منزل نیستند، شارژ را اجحاف به خود می‌دانند و از پرداخت آن سر باز می‌زنند. شیوه دیگری برای محاسبه شارژ وجود دارد که ابتدا یک رقم پایه برای همه ساکنان تعیین می‌کند و سپس متناسب با متراژ واحدها، درصدی به شارژ پایه افزوده می‌شود.
در شیوه سوم نیز ملاک محاسبه شارژ، تعداد اعضای خانوار است که ایراد این شیوه نیز رابطه مخدوش بین تعداد اعضا با میزان مصرف خدمات مشاع ساختمان نظیر آب، برق و گاز است (ممکن است یک خانوار ۴نفره در هفته ۴بار از حمام استفاده کند، اما یک زوج تازه، برای رفتن به میهمانی‌های شبانه، هفته‌ای حداقل ۷بار - سرجمع ۱۴بار به ازای هر نفر- از حمام استفاده کند). پس همانطور که ملاحظه می‌شود در تمام شیوههای فعلی محاسبه شارژ ماهانه، ایراد و نقص و مشکل وجود دارد. بررسی‌ها در تهران نشان می‌دهد: بهترین روش برای محاسبه شارژ ماهانه مجتمعهای مسکونی، تعیین نرخ ثابت برای همه واحدها برمبنای هر مترمربع است. در این فرمول که با احتساب قیمت کنونی آب، برق و گاز دستمزد سرایدار محاسبه شده، به ازای هرمترمربع از بنای مفید واحدمسکونی، مبلغ ۷۹۰ تومان شارژ تعیین می‌شود.
فراموش نشود که این عدد نه خیلی مبلغ گران و نه خیلی ارزان محسوب می‌شود، طوری که برای یک برج مسکونی در شمال تهران می‌توان از همین فرمول و معیار برای شارژ استفاده کرد و همزمان برای یک ساختمان مسکونی در جنوب تهران نیز این عدد کارآیی دارد.
همچنین در این فرمول، راهی نیز برای پرداخت به موقع شارژ آن دسته از افرادی که دنبال بهانه می‌گردند تا شارژ را پرداخت نکنند، پیش‌بینی شده است.
مدیران مجتمعهای مسکونی می‌توانند برای واحدهایی که در هفته اول هر ماه، شارژ را پرداخت می‌کنند، تشویقی درنظر بگیرند. این تشویقی عبارت خواهد بود از تخفیف ۱۰۰ تومانی مبلغ شارژ بابت هر مترمربع؛ به این صورت که شارژ این دسته از ساکنان، متری ۶۹۰ تومان محاسبه شود. اشتباه تاکتیکی مدیران ساختمان‌ها در برخورد با ساکنان بدحساب، استفاده از ابزار تنبیه و افزایش مبلغ شارژ است. تجربه‌ای که هیچ وقت جواب نداده بلکه برعکس، به کینه‌ای شدن فرد بدحساب و طولانی‌شدن مدت تاخیر منجر شده است.
اما شیوه تشویقی در برج‌هایی که تعداد کل واحدها در آن به مرز ۱۰۰ واحد می‌رسد، کاملا جواب داده و این مدل برای ساختمان‌های با تراکم کمتر از ۱۰۰ واحدمسکونی، به خوبی قابلیت استفاده دارد.
مفاد قانونی مرتبط با شارژ ساختمان در زیر آورده شده است:
ماده 25 – جهت پرداخت هزینه های عمومی که در این فصل مشخص خواهد شد هر ساله مبلغی توسط مجمع عمومی تعیین می شود.
ماده 26 – کلیه ساکنین مکلّف خواهند بود شارژ ماهیانه را بر اساس مصوبه مجمع، حداکثر تا پانزدهم هر ماه مستقیماً یا توسط سرایدار به مدیر ساختمان تحویل داده و رسید دریافت نمایند.
ماده 27 – پرداخت شارژ مشمول تمامی واحدها خواهد بود و عدم سکونت در واحد دلیلی بر عدم پرداخت شارژ نیست.
ماده 28 – از محل شارژ ساختمان هزینه های زیر قابل پرداخت خواهد بود:
الف- هزینه های مرتبط با سرایدار بر اساس مصوبه مجمع؛
ب- هزینه برق عمومی؛
ج- هزینه آب؛
د- هزینه گاز بر اساس ماده 29 مقررات؛
ه- هزینه تعمیرات و نگهداری؛
و- هزینه گل کاری و نگهداری باغچه ها؛
ز- هزینه لوازم مصرفی نظیر لامپ، مواد شوینده، تجهیزات نظافتی؛
ح- سایر هزینه های ضروری به تشخیص مدیر یا تصویب مجمع.
با مطالعه کتاب مدیریت حرفه ای ساختمان، به راحتی ساختمان خود را مدیریت کنید.
ماده 29 – هزینه گاز در ماههای گرم سال که رادیاتورها بسته است از محل شارژ پرداخت شده و در سایر ماهها بر اساس فرمول زیر به صورت جداگانه دریافت و پرداخت خواهد شد:
هزینه گاز واحد= (کل هزینه گاز- هزینه آبونمان- هزینه عوارض شهرداری) × ضریب متراژ
ضریب حضور= میزان حضور در دوره تقسیم بر دوره قرائت کنتور
ضریب متراژ= (متراژ واحد×ضریب حضور)تقسیم بر متراژ کل
هزینه گاز سوئیت سرایداری و جمع عوارض عمومی (آبونمان و عوارض شهرداری) به عهده شارژ است.
واحدهایی که در دوره مورد نظر در آپارتمان خود حضور نداشته و رادیاتور خود را نیز بسته اند با اطلاع رسانی به مدیر از پرداخت هزینه گاز در دوره مذکور معاف خواهند بود.
ماده 30 – چنانچه خسارتی به اموال عمومی ساختمان از جانب هر یک از ساکنین یا بستگان آنها وارد شود، آن واحد شخصاً مکلّف به جبران خسارت بر اساس تصمیم مدیر خواهد بود.
ماده 31 – چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی، پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند.
در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک (شارژ) به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر می تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید و مالک محق خواهد بود از محل ودیعه نسبت به پرداخت شارژ اقدام نماید.
ماده 32 – هنگام تخلیه ملک توسط مستاجر یا مالک، برگه تسویه حساب شارژ واحد نیز باید از مدیر ساختمان اخذ شود.
ماده 33 – از آنجاکه علاوه بر هزینه های جاری برخی از هزینه های عمرانی و سرمایه ای نیز از محل شارژ انجام می شود، نحوه تسویه حساب این هزینه ها فی مابین مالکین و مستاجرین بر عهده ایشان بوده و مدیر تعهدی در این خصوص ندارد.
با مطالعه کتاب مدیریت حرفه ای ساختمان، به راحتی ساختمان خود را مدیریت کنید.
