قسمت های مشاع در آپارتمان و نحوه اداره و نگهداری آن
قسمت های مشاع در آپارتمان و نحوه اداره و نگهداری آن
شـاید یکـی از مهمتـرین دلایـل بـه وجـود آمـدن اختلافـات میـان همـسایگان درآپارتمانها عدم آگاهیشان از مقررات مربوط بـه آپارتمـان نـشینی باشـد و ایـن در حـالی است که برابر آموزه های دینی مردم احترام به همسایه و حقـوق او یکـی از امـور واجـب محسوب میشود.
برای آشنایی با مقررات و قواعد حاکم بر روابط همسایه هـا در آپارتمـان بـدواً ضـروری است که قسمتهای مشترک و اختصاصی در یک آپارتمان را از یکدیگر تفکیک کنیم.
-
قسمتهای اختصاصی:
به بخشهایی از ساختمان گفته میشود که عرفاً برای اسـتفاده انحصاری شریک ملک معین اختصاص یافته باشد.
-
قسمتهای مشترک:
به بخشهایی از ساختمان گفته میشود که به طـور مـستقیم و یـاغیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء میباشد و نمیتوان حق انحصاری برای آنها قائل شد. بنابراین گذاشتن لوازمی چون میز و صندلی، کپسول گاز، کباب پز، وسایل مـستعمل ویا نگهداری حیوانات در قسمتهای مـشترک ممنـوع اسـت زیـرا قـسمتهـای مـشترک درملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است. هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشـد) مثل پاسیو و یا از آن قسمتها عبور نماید.
برای آشنایی کامل با قسمت های مشاع ساختمان ها و همچنین آگاهی از نحوه مدیریت و نگهداری این بخش ها، کتاب مدیریت حرفه ای ساختمان را مطالعه کنید.
کتاب مدیریت حرفه‌ای ساختمان را از اینجا تهیه کنید
قسمتهای مشترک و مشاع در یک آپارتمان میتواند شامل موارد ذیل باشد:
- زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
- تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب،مرکـز حـرارت و تهویـه،رختشویخانه، تابلوی برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتـاق سـرایداردر هر قسمت بنـا کـه باشـد، آسانـسور و محـل آن، چاه هـای فاضـلاب، لولـه هـا از قبیـل لوله های فاضلاب، آب،برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویـه مطبـوع، گـاز، نفـت، هـواکش هـا، لوله های بخاری، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و . . .
- اسکلت ساختمان (جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی مشترک بین آن قسمت ها است مشروط به آنکه جز اسکلت ساختمان نباشد).
- درها، پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها که خارج از قسمت اختصاصی قرار گرفته اند.
- تأسیسات مربوط به راه پله مانند وسایل روشنایی، تلفن، زنگ اخبار و تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتشنشانی، محل اختتام پله و ورود بـهبام و پله های ایمنی.
- بام و کلیه تأسیسات آن که برای استفاده همه شـرکاء یـا حفـظ بنـا در آن احـداث شـده است.
- محوطه ساختمان، باغچه که جنبه اختصاصی ندارند و در سـند قـسمت اختـصاصی نیـزثبت نشده اند.
هزینه شارژ قسمتهای مـشترک چگونـه محاسـبه مـی شـود؟ بـر مبنـای نفـر یـامساحت؟
پاسخ: شرکای ساختمان موظفند هزینه های مشترک را بپردازند و مبنای محاسبه بستگی به توافق آنان دارد که در این صورت طبق آن رفتار می شود اما اگر مالکین چنین تـوافقی نداشته باشند) حتی یک نفر (سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان) مثـل مـستاجر (از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتبـاط بـا مـساحت زیربنـای قـسمت اختـصاصی دارد مانند آب، گاز، گازوئیل، آسفالت پشت بام و ... بر مبنـای مـساحت قـسمت اختـصاصی محاسبه می شود ولی هزینه هایی که ارتباط به میزان مساحت اختصاصی و زیربنا نداردمانند هزینه هـای مربـوط بـه سـرایدار، نگهبـان، متـصدی آسانـسور، هزینـه نگهـداری تاسیسات) نه تعمیرآن (باغبان، تزئینات قسمتهای مـشترک و ... بـه طـور مـساوری بـین مالکان یا استفاده کنندگان تقسیم می شود.
اگر آپارتمانی دارای مستاجر باشد این هزینه ها از چه کسی وصول می شود؟
پاسخ: اگر در قرارداد اجاره پرداخت هزینه های مشترک بر عهده مالک باشـد و مالـک ازپرداخت آن خودداری نماید مستاجر می تواند از محل اجاره بها هزینه ها را بپـردازد و اگـر در قرارداد این هزینه ها بر عهده مـستاجر باشـد مدیرسـاختمان از او مطالبـه مـی کنـد و درصورت خودداری به مالک اصلی رجوع می نماید.
آیا مدیر ساختمان می تواند از مالکان قبل از انجام تعمیرات پول دریافت کند؟
پاسخ: در صورت تصویب مجمع عمومی جهت هزینه های ضـروری و فـوری مـی توانـد وجوهی را به عنوان تنخواه گردان از مالکان دریافت نماید.
در صورت عدم پرداخت هزینه های مشترک مدیر ساختمان می تواند آب ، برق ،تلفن و ... را قطع کند؟
پاسخ: در صورت امتناع مالک یا مستاجر از پرداخت سهم خود بدوا باید مراتب به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن به طرف مقابـل ابـلاغ و هزینـه هـا مطالبـه شود. اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی پرداخت نگردید مدیر مـی توانـد از دادن خدمات مشترک) نه اختصاصی مانند برق (از قبیل شوفاژ، تهویه مطبـوع، آب گـرم و امثال آن خودداری کند و اگر این کار امکان پذیر نباشد) برای مثـال هـر یـک از مالکـان کنتور آب مستقل داشته یا آب گرم و مخزن مستقل داشته باشند (یا قطع آن خدمات موثر در فرد خاطی نباشد مدیر می تواند به دادگـاه شـکایت کنـد و دادگـاه خـارج از نوبـت بـه شکایت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را ازدریافت خدمات دولتی که به مجموعـه ارائـه می شود محروم می نماید و تا 2 برابر مبلغ بدهی او را جریمه خواهد کـرد و ایـن جریمـه به نفع سایر شرکا و مجموعه پرداخت می شود. البته مالک یا مـستاجر نیـز حـق دارد بـه نظر مدیر ساختمان و هزینه های او معترض شود و ظرف ده روز از تاریخ اظهارنامه بـه دادگاه شکایت نماید.
با مطالعه کتاب مدیریت حرفه ای ساختمان، به راحتی ساختمان خود را مدیریت کنید.
کتاب مدیریت حرفه‌ای ساختمان را از اینجا تهیه کنید
