مدیریت هزینه های ساختمان
مدیریت هزینه های ساختمان
هزينه‌های ساختمان:
هزينه‌های ساختمان به دو بخش اختصاصی و مشترک قابل تفكيک است. هزينه‌های اختصاصی به عهده مالک يا مستأجر (استفاده كننده) اختصاصی هر يک از واحدهاست و از دايره شمول بحث خارج است. اما هزينه‌های مشترک بر عهده كليه مالكين و مستأجرين (استفاده كنندگان) آپارتمانهاست.
تعريف هزينه‌های مشترک:
با تعيين منابع درآمد ساختمان و تصويب آن توسط مجمع عمومی، مدير (هيأت مديره)، وجوه حاصله را صرف اداره ساختمان می كند. قانونگذار در ماده بيست و پنج آيين نامه اجرايی قانون تملک آپارتمان ها، به تعريف هزينه‌های مشترک پرداخته است، اما در واقع اين ماده موارد مصرف هزينه‌های مشترک را تعيين نموده است. بر اساس ماده بيست و پنج آيين نامه اجرايی، هزينه‌های مشترک عبارت است از:
الف. هزينه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسيسات و تجهيزات
ب. هزينه‌های اداری حق الزحمه مدير يا مديران. بر اين موارد، حق بيمه ساختمان را نيز بايد افزود.
برای آشنایی کامل با هزینه های ساختمان، نحوه محاسبه و حسابداری آنها، کتاب مدیریت حرفه ای ساختمان را از اینجا تهیه کنید
الف. استفاده، حفظ و نگهداری ساختمان:
انرژی های گوناگون گرمايشی و سرمايشی، برق مشترک راهروها، راه پله‌ها، حياط و پاركينگ، از جمله مواردی است كه به طور مشترک مورد استفاده مالكين قرار ميگيرد و قسمتی از درآمد ساختمان برای اين نوع هزينه‌ها تخصيص می يابد. همچنين بخشی از درآمدها صرف نگاهداری تأسيسات حرارتی و برودتی، تعمير تأسيسات آب و برق و ... می شود. قسمتي از درآمدها نيز برای نگهداری ساختمان، آسفالت پشت بام، تعمير ديوارها و پله‌ها و تزئينات قسمتهای مشترک هزينه ميشود.
ب. پرداخت حق بيمه، هزينه‌های اداری و حق الزحمه مديران:
به موجب قانون، مدير (هيأت مديره) مكلف است بخشی از درآمد ساختمان را صرف بيمه ساختمان در برابر آتش سوزی نمايد، همچنين در ساختمانهای بزرگ كه اداره آنها مستلزم تشكيلات گسترده است و از برخی افراد جهت انجام امور اداری استفاده ميشود، پرداخت حقوق پرسنل اداری موجب تحميل هزينه‌هايی بر ساختمان ميشود. حق الزحمه مدير (هيأت مديره) نيز از جمله هزينه‌هايی است كه بايد از محل درآمد ساختمان پرداخت شود.
تعيين هزينه‌های مشترک:
با مطالعه موارد قانون تملک آپارتمانها و آيين نامه اجرايی آن، دو روش عمده جهت تعيين سهم مالكين از هزينه‌های مشترک ميتوان استنباط نمود:
الف. روش قراردادی
ب. روش قانونی
مجامع عمومی در انتخاب هر يک از اين دو شيوه آزادی عمل داشته و می توانند به يكی از دو طريق فوق عمل نمايند و در صورت انتخاب هر يک از اين دو روش بايد به تعهدات ناشی از آن ملتزم شوند.
الف. روش قراردادی:
مالكين آپارتمانها می توانند با انعقاد قرارداد، سهم خود از هزينه‌های مشترک را تعيين كنند. اين قرارداد در صورتي كه به تصويب اكثريت مالكين برسد معتبر و لازم الاجرا است. زيرا وفق ماده ده قانون مدنی، قراردادهای خصوصی كه در چارچوب قانون تدوين شده باشد، برای طرفين آن لازم الاجرا هستند.
مراد از اكثريت مالكين، در صورتی كه حد نصاب لازم برای انعقاد قراردادها پيش بينی نشده باشد، اكثريت آرای مالكينی است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند (ر.ک: ماده شش قانون تملک آپارتمان)
ب. روش قانونی:
بر اساس ماده چهار قانون تملک آپارتمان كه مقرر می دارد: «حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يک از مالكان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزينه‌هايی كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوی تقسيم خواهد شد...» تعيين سهم مالكين از هزينه‌های مشترک به دو قسمت تقسيم ميشود: هزينه‌های نسبی، هزينه‌های ثابت.
هزينه‌های نسبی به آن دسته از هزينه‌ها اطلاق ميگردد كه به لحاظ ارتباط مستقيم با مساحت اختصاصی هر يک از واحدها متناسب با زيربنای اختصاصی تعيين و دريافت ميشود. به عنوان مثال: هزينه‌های گازوئيل، آب، آسفالت پشت بام و حق بيمه از جمله مصاديق هزينه‌های نسبی هستند كه متناسب با زيربنای اختصاصی هر واحد تعيين و دريافت ميشود.
هزينه‌های ثابت به آن دسته از هزينه‌ها اطلاق ميگردد كه به لحاظ عدم ارتباط با مساحت زيربنا، به نحو مساوی تقسيم ميشود. به عنوان نمونه، هزينه‌های مربوط به سرايدار، نگهبان، باغبان، متصدی آسانسور، هزينه نگاهداری تأسيسات، تزئينات قسمتهای مشترک از جمله هزينه‌های ثابت هستند كه صرف نظر از زيربنای اختصاصی واحدها، به طور مساوی تعيين و دريافت ميشود.
